우리 동네 건물 높이는 왜 정해지고, 어떤 곳은 고층 개발이 가능하고 어떤 곳은 제한될까? 그 답은 대부분 ‘지구단위계획’ 안에 있다. 지구단위계획은 단순한 도시 디자인 가이드가 아니라, 도시관리계획을 실제 공간에 적용하는 실행 기준이며, 건축 가능 범위와 개발 방향을 사실상 결정하는 핵심 행정 도구다. 이번 글에서는 인천광역시 지구단위계획 수립기준을 중심으로 그 구조를 정리해 본다.

정비사업은 겉으로 보면 도시계획과 건축의 문제처럼 보이지만, 실제로는 사업 초기의 권한 구조와 이해관계 형성 방식이 이후 전체 사업의 방향을 좌우한다. 특히 사업 초기 단계에서는 일정한 패턴의 구조가 반복적으로 나타난다. 실무에서는 이를 비공식적으로 ‘초기 카르텔’이라고 부르기도 한다. 이 글에서는 정비사업 초기 단계에서 왜 이러한 구조가 형성되는지, 그리고 무엇이 문제이며 어떻게 개선해야 하는지 실무 관점에서 정리해 본다.

용도지역이 여러 개 걸친 대지는 국토계획법 시행령 제84조와 건축법 제54조를 구분하여 적용해야 한다. 건폐율·용적률은 가장 작은 면적 기준에 따라 가중평균 또는 용도지역별 개별 적용이 결정된다. 그 외 건축 기준은 가장 넓은 면적 또는 건축법 과반 기준을 이해해야 정확한 사업성 판단이 가능하다.

정비사업 기간 단축은 단순히 절차를 앞당긴다고 해결되지 않는다. 권한 구조와 법적 전제를 무시한 조기 심의는 오히려 분쟁과 지연을 초래할 수 있다. 실질적인 단축은 제도 내에서 행정 협의와 운영 방식을 개선하는 데서 시작된다.

정비사업을 행정 구조 관점에서 바라보는 더원의 철학과 방향을 이야기하다

법령에 의해 의제처리가 규정된 경우, 행정기관은 이를 임의로 배제하고 별도 절차를 요구할 수 없다. 다만 법에서 정한 의제 요건이 충족되지 않은 경우에는 의제가 성립하지 않을 뿐이다.

행정의 판단은 친분이나 관행이 아니라 기준과 근거 위에서 이뤄져야 한다.말로 설명되지 않는 행정은 정당성을 갖기 어렵고, 신뢰로 이어지지 않는다.그래서 행정은 대화보다 기록으로, 요청보다 근거로 작동해야 한다.

준주거지역 용적률 500%는 법적으로 배제된 수치가 아니라, 검토 가능한 상한일 뿐이다. 그러나 이를 법적으로 ‘된다/안 된다’의 문제로 단순화하는 순간, 계획과 전략의 논의는 사라지고 갈등만 남는다. 준주거지역 500% 논쟁의 본질은 숫자가 아니라, 논의를 왜곡하는 프레임의 문제다.

사전컨설팅은 정비계획 입안 이전에 방향성을 점검하기 위한 보조 절차로 도입되었지만, 실제로는 정비계획과 건축·교통·경관 심의를 앞당겨 수행하는 단계로 변질되고 있다. 사전 단계임에도 법정 심의 수준의 자료를 요구하고 약 1년간 협의를 반복하면서도, 정식 정비계획 단계에서는 동일한 절차를 다시 거쳐야 하는 이중 구조가 고착화되어 있다. 이로 인해 사전컨설팅은 사업을 돕기보다는 절차를 무겁게 만드는 ‘그림자 심의’로 작동하고 있으며, 역할과 범위에 대한 근본적인 재정의가 필요하다.

정비사업 동의서 징구는 정비사업전문관리업자의 독점 업무가 아니며, 토지등소유자의 사적 의사표시를 수집하는 행위로 누구나 수행할 수 있다. 도시정비법 제102조는 ‘대행 지위’만을 제한할 뿐이고, 실무상 핵심은 주체가 아니라 명의 표시와 설명 방식의 적법성, 특히 추진위 설립 전 ‘대행’ 표현과 허위·과장 설명 여부다.

도심 복합개발은 주택 공급 중심의 기존 정비 방식을 넘어, 공공 주도로 도시 기능을 입체적으로 재편하는 원도심 재생 전략이다. 인천 원도심의 지역별 특성을 반영한 선별적·맞춤형 적용이 제도의 성패를 좌우한다.

인천시가 공람 중인 정비기본계획 변경안은 이미 법령으로 시행 중인 제도와 법에 없는 절차를 ‘계획 변경’으로 묶어, 정비기본계획의 법적 위상과 계획 행정의 원칙을 흔들고 있다는 지적이 나온다. 규제 완화라는 정책 목표와 달리, 반대동의율 도입과 생활권계획의 가이드라인화는 상위계획의 구속력을 약화시킬 수 있어 신중한 재검토가 필요하다는 우려가 제기된다.

추진위원 일부의 자격 문제만으로 추진위원회가 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 이를 일반적인 기준으로 이해해서는 안 된다.판례는 허용 기준이 아니라 분쟁 이후 법원이 설정한 최소한의 판단 경계선으로 보아야 한다.실무에서는 자격 요건을 사전에 점검하고 인가권자의 안정성 판단을 고려하여 분쟁 자체를 예방하는 것이 핵심이다.