정비사업 기간 단축, ‘앞당기기’만 하면 빨라질까

추진위 단계 건축심의·이주 전 철거심의 제안의 법적 실효성과 현실적 쟁점

1) 추진위원회 단계에서 건축심의를 미리 할 수 없을까?

정비사업에서 건축위원회 심의는 ‘사업시행계획’의 핵심 내용을 구체화·확정하는 절차다. 안전·구조·경관·배치·공공성 등 건축계획의 본질을 다루기 때문에, 누가(어떤 법적 주체가) 신청하고 책임지는지가 곧 적법성의 출발점이 된다.

쟁점 A. “권한 없는 주체” 문제 — 추진위의 법적 성격

추진위원회는 조합 설립을 준비·지원하는 임시 조직이다. 현행 체계에서 추진위는 정비사업의 ‘사업시행자’가 아니며, 사업시행계획의 확정과 그에 따른 책임을 지는 주체로 보기 어렵다.

• 핵심 요지:
  권한 없는 주체가 사업시행계획의 본질적 사항(건축계획)을 전제로 심의를 신청·확정하려는 시도는, 절차적 정당성을 근본에서 흔든다.

• 현장 리스크:
  “조례로 가능하게 하자”는 제안이 있어도, 하위 규범이 상위 법령이 전제하는 권한 구조를 넘어설 수 없다. 법적 근거가 약한 심의는 향후 무효·취소 다툼의 표적이 되기 쉽다.

정비사업에서 ‘빨리’보다 위험한 것은 ‘나중에 뒤집힐 수 있는 절차’다. 뒤집히면 그때부터는 단축이 아니라 리셋이다.

쟁점 B. “중복 심의”라는 오해 — 구역 지정 검토 vs 건축심의

구역 지정 단계에서도 교통·환경·경관 등의 검토가 이뤄지기 때문에 “왜 또 하냐”는 불만이 자주 나온다. 그러나 두 절차는 목적과 대상이 다르다.

• 구역 지정 단계: 동네 단위의 계획(정비계획) ‘큰 그림’ 검토

• 건축심의: 실제 지어질 건축계획(배치·형태·디자인·공공성 등) ‘구체안’ 심의

즉, 동일한 항목이 보이더라도 법적 성격은 독립된 절차이며, 단순 중복으로 보고 생략하거나 앞당겨 결합할 성격이 아니다.

쟁점 C. “인천 3년 데드라인” 주장 — 사실관계의 왜곡

현장에서 “인천은 구역 지정 후 3년 내 건축심의 못 받으면 처음부터 다시 해야 한다”는 식의 주장도 들린다. 그러나 여기서 말하는 ‘3년’은 통상 정비구역 지정 고시 등에 기재되는 사업예정시기(행정상 일정 가이드)로 이해하는 것이 타당하다.

• 핵심 요지:
  사업예정시기는 사업 추진 방향을 제시하는 계획 요소이지, 그 도과만으로 곧바로 구역을 원점 재검토해야 하는 ‘법적 데드라인’으로 단정하기 어렵다.

• 실무 결론:
  도과 시에는 사업 여건에 맞춰 일정(예정시기)을 조정·관리하는 방식으로 운영되는 것이 일반적이다.

2) 철거(해체)심의를 이주 전에 미리 할 수 없을까?

철거심의(해체계획 안전성 검토)는 「건축물관리법」상 해체계획의 안전성을 확인하는 절차다. 핵심은 “서류를 빨리 내는 것”이 아니라, 현장 상태를 반영한 실질적 계획이 가능한지 여부다.

쟁점 A. 현장조사 전제의 붕괴 — 이주 전에는 ‘실질 계획’이 어렵다

해체계획은 해체공법, 구조 안전, 안전관리, 주변 영향, 유해물질 처리 등 ‘실제 건축물 상태’에 기반한다. 그런데 이주 전에는 다음이 제한된다.

• 점유 종료 전이라 내부 접근·조사가 제한됨

• 위험요소(균열·누수·구조 상태·설비 상태 등) 확인이 불완전

• 조사 불충분 → 계획은 형식화될 가능성 증가

즉, 이주 전 단계에서의 조기 심의는 제도의 목적(안전)과 충돌할 소지가 크다.

쟁점 B. 석면 등 유해물질 처리의 선행성

석면 등 유해물질은 해체계획에서 가장 중요한 리스크다. 유해물질 조사와 처리계획이 확정되지 않은 상태에서 “철거심의만 먼저” 진행하면, 안전관리의 전제가 흔들린다.

• 핵심 요지:
  선행 절차가 불완전한 심의는 보완 요구·재심의로 이어질 가능성이 높다.

쟁점 C. “앞당기면 빨라진다”의 역설 — 보완·재심의와 금융비용

현장 정보가 부족한 상태에서 조기 심의를 강행하면,
행정청은 안전 확보를 위해 보완을 요구할 수밖에 없다.
이러한 보완과 재심의가 반복될 경우, 오히려 사업 일정이 지연될 가능성이 높다.

실무적으로는 다음과 같은 문제가 연쇄적으로 발생한다.

• 심의 반복 → 일정 지연

• 보완 대응 → 용역·자료 비용 증가

• 착공 지연 → 금융비용 증가

즉, 단축을 위해 당긴 절차가
오히려 금융비용을 키우는 역습이 될 수 있다.

3) 결론: “지름길”이 아니라 “운영 고도화”가 실제 단축이다

기간 단축의 핵심은 절차를 무리하게 앞당기는 데 있는 것이 아니라,
현행 제도 안에서 ‘대기 시간’을 줄이는 운영 개선에 있다.
TOAA는 다음 3가지를 현실적인 대안으로 본다.

1. 단계 간 협의 효율화

절차를 합치기보다, 단계 사이에 발생하는 행정 대기(협의 대기·검토 대기)를 줄이는 연계 구조가 필요하다.

2. 사전 행정 협의 강화

본 심의 상정 전, 부서별 실무 협의를 선제적으로 정리하면 보완 요구가 줄고 통과율이 높아진다.

3. 검토 기준의 표준화

기관·위원회별로 흔들리는 기준을 표준화하면 예측 가능성이 올라가고, 반복 보완이 감소한다.

정비사업에서 “빠른 길”은 대개 절차를 뛰어넘는 길이 아니라, 절차를 ‘한 번에 통과’시키는 길이다.

정비사업의 속도는 절차를 앞당긴다고 만들어지는 것이 아니다.
운영을 어떻게 준비하고 관리하느냐에 따라 달라진다.

더 나은 도시, 더 나은 선택, 그리고 더원.