정비사업 동의서 징구, 누가 할 수 있나?
정비사업 동의서 징구는 정비사업전문관리업자의 독점 업무가 아니며, 토지등소유자의 사적 의사표시를 수집하는 행위로 누구나 수행할 수 있다. 도시정비법 제102조는 ‘대행 지위’만을 제한할 뿐이고, 실무상 핵심은 주체가 아니라 명의 표시와 설명 방식의 적법성, 특히 추진위 설립 전 ‘대행’ 표현과 허위·과장 설명 여부다.
법령의 문언과 실무가 엇갈리는 지점에 대한 정리
정비사업은 흔히 ‘절차의 학문’이라 불린다. 그만큼 각 단계에서 법적 요건을 충족하지 못할 경우, 사업 전체가 무효로 귀결될 수 있기 때문이다.
그 출발점에 해당하는 절차가 바로 토지등소유자의 의사를 확인하는 ‘동의서 징구’이다. 이 단계는 공법적 효력이 발생하는 시발점인 동시에, 향후 가장 많은 분쟁이 발생하는 영역이기도 하다.
현장에서는 흔히
“동의서 징구는 정비사업전문관리업자(이하 ‘정비업체’)만이 할 수 있고, 제3자가 관여하면 불법”이라는 주장이 통설처럼 받아들여진다.
그러나 이는 도시정비법의 문언과 체계를 오해한 해석이다.
이 글에서는 동의서 징구 주체를 둘러싼 대표적인 오해를 법리적으로 정리하고, 실제로 사업을 무효로 만드는 위험 지점을 짚어본다.
1. 법적 근거의 핵심: ‘대행 권한’과 ‘독점 업무’는 다르다
결론부터 말하면, 동의서 징구는 특정 자격자의 독점 업무가 아니다.
도시정비법의 구조를 차분히 살펴보면 그 이유는 명확하다.
첫째, 독점 규정의 부재다.
「도시 및 주거환경정비법」 어디에도
“동의서 징구는 정비사업전문관리업자만 가능하며, 제3자의 관여를 금지한다”라는 배타적 규정은 존재하지 않는다.
둘째, ‘할 수 있다’는 규정의 법적 의미다.
도시정비법 제102조는 정비업체가 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁을 받아 업무를 대행할 수 있다’고 규정한다.
이는 정비업체에게 해당 업무를 수행할 자격(capacity)을 부여한 것이지, 다른 주체의 참여를 원천적으로 차단하는 독점권(monopoly)을 부여한 것이 아니다.
셋째, 동의서 징구의 법적 성격이다.
동의서 징구는 행정청의 인허가를 대행하거나 공권력을 행사하는 행위가 아니라,
토지등소유자의 사적 의사표시를 수집·확인하는 사법상 행위에 해당한다.
따라서 안내·설명·취합 자체는 원칙적으로 누구나 수행할 수 있다.
2. 단계별로 달라지는 ‘가능 주체’와 법적 리스크
동의서 징구의 적법성은 추진위원회의 법적 존재 여부에 따라 판단 구조가 달라진다.
(1) 추진위원회 설립 이전 (준비 단계)
이 단계에서는 아직 공식적인 추진위원회가 존재하지 않으므로, 법적으로 ‘위임의 주체’ 자체가 성립하지 않는다.
따라서 다음과 같은 주체들이 자유롭게 참여할 수 있다.
- 토지등소유자 개인, 주민대표, 추진위원 후보자
- 추진위원회 설립 준비모임
- 행정사·변호사·건축사 등 전문가의 보조·자문
- 정비사업전문관리업자
다만 이 단계에서 가장 위험한 것은 ‘대행’이라는 표현의 사용이다.
존재하지 않는 추진위원회를 전제로 한 ‘대행’은 법리적으로 성립할 수 없으며, 실제 행정청 반려의 핵심 사유가 된다.
(2) 추진위원회 승인 이후
추진위원회가 승인되어 법적 주체가 된 이후에는 계약에 따라 역할이 구분된다.
- 추진위원회 명의로 정비업체에 업무 위탁 가능
- 행정사·변호사 등에게 자문 또는 사무 보조 위탁 가능
이 단계에서는 계약 범위를 넘어선 행위가 분쟁의 원인이 되며, 주체 표시의 정확성이 특히 중요해진다.
3. 실무에서 반복되는 4가지 오해에 대한 팩트체크
- “동의서는 정비업체만 징구할 수 있다”
→ ❌ 근거 없음. 사적 의사표시 수집은 독점 업무가 아니다.
- “외부 전문가가 관여하면 불법이다”
→ ❌ 안내·설명·취합은 합법이며, 오히려 절차적 투명성을 높인다.
- “행정사는 정비사업 동의서를 받을 권한이 없다”
→ ❌ 행정사는 행정관계 법령에 따른 서류 작성·제출 대행 및 자문이 가능하며, 동의서 징구 보조 업무 수행에 법적 장애가 없다.
- “정비업체가 해야 행정청 승인이 안전하다”
→ ⭕/△ 법적 필수 요건은 아니나, 실무 경험상 오류 가능성이 낮다는 의미에서의 선호일 뿐이다.
4. 진짜 쟁점은 ‘누가 받았는가’가 아니다
실제 분쟁과 무효 판결의 핵심은 거의 예외 없이 다음 지점에서 발생한다.
- 존재하지 않는 추진위원회를 전제로 ‘대행’ 명칭을 사용한 경우
- 설명 과정에서 사업 내용·분담금 등을 허위 또는 과장한 경우
- 강압·위력·기망에 의한 동의서 징구
- 서명 진정성 및 개인정보 처리 절차의 부실
즉, 문제는 주체의 자격이 아니라 절차의 무결성이다.
5. 결론: 독점 논쟁보다 중요한 전략적 선택
추진위원회 설립 동의서 징구는 정비업체의 전유물이 아니다.
다양한 주체가 법적 제한 없이 수행할 수 있는 영역이며, 실제로 사업을 무너뜨리는 원인은 대부분 허위 명의 표시와 부적법한 설명 방식이다.
성공적인 정비사업을 원한다면,
‘누가 받았는가’라는 표면적 논쟁에 매몰되기보다
어떤 명의로, 어떤 방식으로, 어떤 절차를 거쳐 동의를 받았는지를 점검해야 한다.
한 줄 요약
동의서 징구는 누구나 가능하지만, 추진위 설립 전 ‘대행’ 명칭 사용과 설명의 부적법성은 사업 전체를 무효로 만들 수 있다.
