재개발·재건축, 정말 공급효과가 미미한가

최근 주택공급 확대를 둘러싼 논의에서 재개발·재건축의 공급효과를 낮게 평가하는 시각이 나오고 있다. 정비사업은 사업기간이 길어 당장의 공급효과를 기대하기 어렵고, 기존 주택을 철거한 뒤 다시 짓기 때문에 실제 늘어나는 주택 수도 많지 않다는 것이다.

그러나 정말 그렇게만 볼 수 있을까. 정비사업의 공급효과를 판단하려면 몇 세대가 더 늘어나는지만 계산할 것이 아니라, 무엇을 주택공급으로 볼 것인지부터 다시 생각해 봐야 한다. 재개발·재건축의 공급효과를 단순히 늘어나는 세대수만으로 평가하는 것이 타당한지가 이 글에서 짚어볼 문제다.

보통 정비사업의 공급효과는 신축 세대수에서 철거되는 멸실 세대수를 뺀 '순증 세대수'로 계산된다. 노후주택 1,000세대를 철거하고 1,300세대를 지으면 공급이 300세대 늘었다고 보는 방식이다. 주택 총량 지표로는 틀린 말이 아니지만, 정비사업의 공급효과 전체를 300세대로 한정하는 것은 적절하지 않다. 이렇게 계산하면 낡은 주택 1,000세대를 허물고 1,300세대의 새 주택을 만들어낸 효과는 숫자에서 사라진다.

주택공급은 단순히 주택 수를 늘리는 것만을 의미하지 않는다. 노후화된 주택을 철거하고 양질의 새 주택으로 전환하는 것은 주택시장에 새로운 주거 선택지를 만든다. 신축 입주로 발생하는 주거 이동은 기존 구축주택과 전·월세 시장으로 연쇄 연결되며 주택시장 전체의 주거 선택지를 넓힌다. 따라서 정비사업은 300세대가 늘어났다는 숫자만이 아니라, 낡은 주택을 새집으로 바꾸어 1,300세대의 새로운 주거 선택지를 만들어냈다는 점까지 함께 평가해야 한다.

공공택지와 정비사업은 공급을 만들어내는 방식이 다르다. 공공택지가 새로운 땅을 개발해 도시를 확장하는 방식이라면, 정비사업은 이미 형성된 도시 내부의 노후 주택과 기반시설을 다시 조성해 도시를 정비하는 방식이다. 정비사업은 단순히 주택 수를 늘리는 사업이 아니다. 낡은 주택과 기반시설을 새롭게 바꾸어 주거환경을 개선하고 도시기능을 회복하는 사업이다. 따라서 새로 늘어난 주택 수만으로 정비사업의 가치를 판단해서는 그 효과를 제대로 평가할 수 없다.

정비사업에 오랜 시간이 걸린다면 오히려 더 일찍 시작해야 한다. 10년이 걸리는 사업이라면 10년 뒤 공급될 양질의 주택을 위해 지금 착수해야 한다. 오늘 정비사업을 늦추면 몇 년 뒤 시장에 공급될 양질의 주택은 그만큼 줄어들 수밖에 없다.

주택공급의 본질은 국민이 실제로 거주할 수 있는 양질의 주택을 지속적으로 만들어내는 것이다. 정부가 공급 확대를 추진한다면 외곽의 공공택지 확보만큼이나 기존 도시 내부의 중요한 공급 자원인 정비사업을 적극적으로 활용해야 한다. 정비사업의 공급효과는 몇 세대가 더 늘어났는가가 아니라, 얼마나 많은 양질의 주택을 새롭게 만들어냈는가까지 함께 평가해야 한다.