인천 원도심 재생의 도구, 도심 복합개발
도심 복합개발은 주택 공급 중심의 기존 정비 방식을 넘어, 공공 주도로 도시 기능을 입체적으로 재편하는 원도심 재생 전략이다. 인천 원도심의 지역별 특성을 반영한 선별적·맞춤형 적용이 제도의 성패를 좌우한다.
도심 복합개발, 인천 원도심 재생의 ‘정밀한 도구’가 되어야
2025년 2월 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」이 시행된 이후, 어느덧 1년을 앞두고 있다.
그 사이 인천광역시는 관련 조례를 마련하며 제도 적용의 기반을 갖췄다.
기존의 도시 정비 방식이 주택 공급이라는 단일 목표에 매몰되어 도심 본연의 활력을 놓쳤다면, 이제는 ‘도심 복합개발’이라는 새로운 전략을 통해 원도심의 구조적 변화를 모색해야 할 시점이다.
도심 복합개발은 단순히 낡은 건물을 허물고 아파트를 짓는 수준을 넘어선다.
공공이 계획을 주도하고 민간과 협력해 주거, 업무, 상업, 문화 시설을 고밀도로 결합하는 방식이다.
이는 토지 이용 효율을 극대화하고, 직주근접(職住近접)의 생활권을 구축해 도시 기능 전체를 재편하는 데 목적이 있다.
이러한 제도가 현장에서 실효성을 거두기 위해서는 인천 원도심의 지역적 특성에 맞춘 전략적 접근이 필요하다.
인천의 원도심은 단일한 모습이 아니라, 재생 단계와 기능 구성에 따라 서로 다른 특성을 지니고 있기 때문이다.
먼저 동인천역 일대는 공공 주도의 원도심 재생이 이미 본격화된 지역이다.
인천시가 원도심 재생의 핵심 과제로 ‘동인천 르네상스’를 추진하고 있는데,
이는 원도심 재생의 상징적 출발점이라는 점에서 의미가 크다.
동인천 르네상스의 추진 경험은 공공 주도의 재생 성과가 인접한 원도심 지역으로 확산되는 과정에서,
도심 복합개발을 연계·보완 수단으로 활용할 수 있는 중요한 기준점을 제공한다.
다음으로 역세권을 중심으로 주거 기능이 생활의 중심이 된 원도심이 있다.
이러한 지역은 재개발·재건축 논의가 반복돼 왔지만,
낮은 사업성과 복잡한 이해관계로 장기간 정체를 겪어 온 사례가 적지 않다.
이 경우 도심 복합개발은 고밀 개발을 통해 사업성을 확보하는 동시에,
어린이집·도서관·체육시설 등 부족했던 생활 SOC를 결합하는 현실적인 대안이 될 수 있다.
다만 주민들에게 개발 이익 구조를 투명하게 설명하고 합리적인 동의를 이끌어내는 행정적 세심함이 반드시 뒷받침돼야 한다.
마지막으로 부평 원도심과 같이 산업·상업·주거 기능이 혼재된 지역은 도심 복합개발의 또 다른 시험대다.
상권과 교통 여건이 양호한 만큼 기능 간 충돌 가능성도 크다.
이를 민간의 수익성 중심 개발에만 맡길 경우 공공성이 훼손되거나 난개발로 이어질 우려가 있다.
이 때문에 공공은 유지해야 할 지역 자산과 새롭게 도입할 기능을 구분하고,
개발 방향을 조율하는 컨트롤 타워 역할을 충실히 수행해야 한다.
결국 도심 복합개발은 모든 지역에 일괄 적용할 수 있는 만능 해법은 아니다.
원도심의 여건과 재생 단계에 맞춘 선별적 적용과 맞춤형 설계가 핵심이며,
이를 뒷받침할 인천시의 일관된 행정 역량과 민관 협치 능력이 사업의 성패를 좌우한다.
도심 복합개발이 인천 원도심 재생의 실질적인 도구가 될지,
또 하나의 정책 실험으로 남을지는 지금의 준비와 실행에 달려 있다.
이 글은 인천인에 기고한 글입니다. (링크)
