준주거지역 용도용적제, 법적상한용적률도 제한할 수 있을까?

준주거지역은 주거기능과 상업·업무기능이 함께 들어설 수 있는 용도지역이다. 국토계획법령에서 정한 준주거지역의 용적률 최대한도는 500%다.

그러나 인천에서는 준주거지역이라고 해서 모든 건축물에 500%의 용적률이 허용되는 것은 아니다. 건축물의 용도에 따라 도시계획 조례에서 용적률을 다르게 제한하고 있기 때문이다.

대표적인 것이 용도용적제다. 주거시설의 비율이 높아질수록 허용되는 용적률이 낮아지는 방식이다.

그런데 재개발·재건축사업에서는 이와 별도로 검토해야 할 제도가 있다. 바로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 법적상한용적률이다.

도시정비법은 일정한 정비사업에 대해 정비계획에서 정한 용적률을 초과하여 법적상한용적률까지 건축할 수 있도록 특례를 두고 있다. 이 경우 국토계획법에 따라 조례로 정한 용적률 제한도 적용하지 않도록 규정한다.

그렇다면 도시정비법의 특례가 적용되는 정비사업에도 인천시의 용도용적제를 적용할 수 있을까? 더 나아가 인천시 정비기본계획에서 도시계획 조례를 근거로 법적상한용적률을 별도로 제한할 수 있을까?

이 문제를 이해하려면 용도용적제와 법적상한용적률이 각각 어떤 법적 근거에서 작동하는지 살펴봐야 한다.

용도용적제란 무엇인가?

용도용적제는 건축물에서 주거용도가 차지하는 비율에 따라 적용할 수 있는 용적률을 달리하는 제도다.

준주거지역과 상업지역은 주거기능뿐 아니라 상업·업무기능도 함께 수용하도록 계획된 지역이다. 이러한 지역에 주거시설이 지나치게 집중되면 본래 확보하려던 상업·업무기능이 줄어들 수 있다.

용도용적제는 이러한 토지이용의 편중을 방지하고 복합적인 도시기능을 유지하기 위한 관리수단이다. 주거시설의 비율이 낮은 건축물에는 상대적으로 높은 용적률을 허용하고, 주거시설의 비율이 높아질수록 용적률을 낮추는 방식이다.

인천시 용도용적제는 어떤 법령에 근거하는가?

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조는 용도지역별 용적률을 정하는 기본적인 법률 규정이다. 같은 법 시행령 제85조는 용도지역별 용적률의 범위를 정하고 있다. 준주거지역의 최대한도는 500%다.

다만 일반적인 건축행위에 적용되는 구체적인 용적률은 국토계획법령에서 정한 범위 안에서 지방자치단체의 도시계획 조례에 따라 결정된다.

인천광역시는 「인천광역시 도시계획 조례」 제65조와 관련 별표를 통해 준주거지역에서 건축물의 용도와 주거시설 비율에 따라 용적률을 제한하고 있다.

준주거지역의 일반적인 용적률 상한은 500%이지만, 순수주거용 공동주택은 300%로 제한된다. 주거시설과 상업·업무시설이 함께 들어서는 건축물은 주거용도 비율에 따라 적용 용적률이 달라진다.

이러한 제한은 국토계획법 제78조에 근거하여 인천시 도시계획 조례에서 정한 것이다. 따라서 일반적인 건축사업에서는 조례상 용적률 제한을 적용하지만, 다른 법률에서 이를 배제하는 특례를 규정한 경우에는 그 법률에 따라 적용 여부가 달라진다.

법적상한용적률이란 무엇인가?

도시정비법 제54조제1항은 법적상한용적률을 국토계획법 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한으로 규정하고 있다. 이 조항은 정비계획으로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률까지 건축할 수 있도록 하는 특례다.

예를 들어 준주거지역의 정비계획에서 용적률을 300%로 정했다고 가정해 보자. 해당 사업이 도시정비법 제54조의 적용 대상이고 필요한 법정 요건을 충족한다면, 정비계획에서 정한 300%를 초과하여 법적상한용적률까지 건축할 수 있다.

정비계획 용적률은 개별 정비구역의 정비계획에서 결정한 용적률이다. 반면 법적상한용적률은 법률에서 정한 요건에 따라 정비계획 용적률을 초과하여 적용할 수 있는 상한이다.

다만 법적상한용적률이 500%라고 해서 모든 사업에서 실제 500%의 건축이 보장되는 것은 아니다. 도시정비법에서 정한 적용 요건과 심의, 다른 관계 법률에 따른 건축 제한 등을 충족해야 한다.

법적상한용적률을 적용하면 조례상 용도용적제는 어떻게 되는가?

도시정비법 제54조제2항은 제1항에 따라 사업시행자가 정비계획으로 정한 용적률을 초과하여 건축하려는 경우, 국토계획법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률 제한을 받지 않도록 규정하고 있다.

인천시의 용도용적제는 국토계획법 제78조에 근거하여 도시계획 조례에서 정한 용적률 제한이다.

따라서 도시정비법 제54조의 법적상한용적률 특례가 적용되는 정비사업에서는 같은 조 제2항에 따라 인천시의 조례상 용적률 제한이 배제된다.

이는 일반적인 건축사업에도 용도용적제가 적용되지 않는다는 의미는 아니다. 법률이 정한 법적상한용적률 특례를 적용하는 정비사업에서 조례상 용적률 제한이 배제되는 것이다.

인천시 정비기본계획은 법적상한용적률을 어떻게 규정하고 있는가?

2026년 변경된 「2030 인천광역시 도시·주거환경정비기본계획」에는 '4. 법적상한용적률'이라는 항목이 있다.

이 항목은 도시정비법 제54조에 따른 용적률 완화를 설명하면서 준주거지역의 법적상한용적률을 500% 이하로 제시하고 있다. 그런데 같은 항목에 다음과 같은 주석을 두고 있다.

인천광역시 도시계획 조례 제65조에 따라 순수주거용 공동주택의 역세권 외 준주거지역의 경우 300%, 역세권 준주거지역의 경우 360% 적용

변경자료에는 그 취지를 '인천시 도시계획 조례에 따른 준주거지역 법적상한용적률의 명확한 표현'으로 설명하고 있다.

이 규정은 정비계획의 일반적인 기준용적률이나 상한용적률에 관한 내용이 아니다. 인천시 정비기본계획은 명시적으로 '법적상한용적률' 항목에서 300%와 360%를 적용하도록 규정하고 있다.

따라서 인천시는 도시정비법 제54조에 따른 법적상한용적률 특례에 대해서도 도시계획 조례의 용적률 제한을 적용하도록 정하고 있는 것이다.

정비기본계획에서 법적상한용적률을 달리 정할 수 있는가?

도시정비법 제54조제1항은 정비계획으로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률까지 건축할 수 있도록 규정한다. 같은 조 제2항은 이러한 특례를 적용할 때 국토계획법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률 제한을 받지 않도록 규정한다.

즉, 법적상한용적률은 정비기본계획이 독자적으로 새롭게 정하는 용적률이 아니라 법률에 따라 적용되는 특례다.

정비기본계획은 법령에서 정한 법적상한용적률의 개념과 적용 요건, 상한을 인용하여 설명할 수 있다. 그러나 별도의 법률상 근거 없이 그 적용 요건을 변경하거나 법령에서 정한 상한을 축소하는 기준을 마련할 수는 없다.

그런데 인천시 정비기본계획은 도시정비법 제54조에 따른 법적상한용적률 항목에서 도시계획 조례 제65조를 근거로 순수주거용 공동주택에 300% 또는 360%를 적용하도록 규정하고 있다.

도시정비법 제54조제2항은 조례상 용적률 제한을 받지 않도록 규정하고 있는데, 인천시 정비기본계획은 해당 조례를 근거로 법적상한용적률을 다시 제한하고 있는 것이다.

따라서 인천시 정비기본계획에서 도시계획 조례를 근거로 준주거지역의 법적상한용적률을 300% 또는 360%로 제한하는 것은 도시정비법 제54조제2항에 부합하지 않으며, 정비기본계획에서 이를 별도로 정할 수 없다.

마무리

도시정비법 제54조에 따른 법적상한용적률은 정비기본계획에서 별도로 정할 수 없으며, 별도의 기준을 정하더라도 법률에 반하는 용적률 제한은 적용할 수 없다.