재개발·재건축 용적률 130%까지? 아직 확정된 것은 아닙니다

최근 재개발·재건축사업의 용적률을 법적상한용적률의 130%까지 완화하자는 법안이 국회에서 논의되고 있다.

정비사업을 추진하는 주민 입장에서는 반가운 소식처럼 들릴 수 있다. 용적률이 높아지면 더 많은 주택을 지을 수 있고, 일반분양 물량이 늘어나 사업성이 좋아질 가능성이 있기 때문이다.

하지만 먼저 짚어봐야 할 것이 있다.

130% 완화는 아직 확정된 제도가 아니다.

현재 국회에서 법률 개정이 논의되고 있는 단계이고, 정부 차원의 120% 완화 방안 역시 확정된 정책으로 발표된 것은 아니다.

그렇다면 어떤 내용이 논의되고 있고, 실제 재개발·재건축사업에는 어떤 의미가 있을까?

2026년 5월 14일 김희정 의원 등이 「도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안」을 발의했다.

법안의 취지는 비교적 명확하다.

최근 공사비와 금융비용 등의 부담이 커지면서 재개발·재건축사업의 사업성 확보가 어려워지고 있다. 사업성이 떨어지면 조합원의 분담금 부담이 커지고 사업이 지연되는 원인이 될 수도 있다.

이에 일정한 요건에 해당하는 재개발·재건축사업에 대해 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 1.3배까지 용적률을 완화할 수 있도록 하자는 것이 개정안의 주요 내용이다.

아직 법률로 확정된 것은 아니며 현재 국회에서 심의되고 있다.

그런데 ‘용적률 130%’는 무슨 뜻일까?

이 부분은 조금 주의해서 볼 필요가 있다.

‘용적률을 130%로 한다’는 의미가 아니다. 또 기존 용적률에 단순히 30%p를 더한다는 의미도 아니다.

법적상한용적률의 1.3배까지 허용할 수 있도록 하자는 것이다.

예를 들어 설명해 보겠다.

어떤 지역의 법적상한용적률이 300%라고 가정해 보겠다.

법적상한용적률을 그대로 적용하면 최대 300%이다. 이를 법적상한의 120% 수준으로 완화한다고 가정하면 360%, 130%까지 허용한다면 390%가 된다.

따라서 120%와 130%는 숫자로는 10% 차이처럼 보이지만, 법적상한용적률이 300%인 경우를 가정하면 실제 용적률에서는 30%p의 차이가 발생한다.

다만 실제 적용 가능한 용적률은 해당 지역의 용도지역과 정비계획, 기반시설 여건, 도시계획 심의 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있다.

왜 용적률을 더 높이려는 걸까?

가장 큰 이유 중 하나는 정비사업의 사업성이다.

재개발·재건축사업은 새 아파트를 많이 짓는 것만으로 끝나는 사업이 아니다. 철거비와 공사비, 금융비용, 각종 기반시설 설치비 등 많은 비용이 들어간다.

최근에는 공사비와 금융비용 등의 부담이 커지면서 조합원의 추가분담금 역시 사업 추진의 중요한 변수가 되고 있다.

사업성이 부족하면 주민 동의를 확보하기 어려워지고 사업 자체가 장기간 지연될 수도 있다.

용적률을 완화하면 추가로 확보되는 주택 가운데 일반분양 물량을 늘릴 여지가 생기기 때문에 사업성 개선에 도움이 될 수 있다.

이번 개정안 역시 공사비 상승 등에 따른 사업성 저하와 정비사업 지연, 주택공급 위축 문제를 배경으로 하고 있다.

그렇다면 130%까지 올리는 것으로 결정된 걸까?

아니다. 이 부분이 가장 중요하다.

국회에는 법적상한용적률의 130%까지 완화하자는 개정안이 발의되어 있지만, 이것이 곧 현행 제도가 130%로 바뀌었다는 의미는 아니다.

한편 법적상한용적률을 120% 수준으로 완화하는 방안도 거론되고 있다.

국토교통부 역시 2026년 8월 26일 ‘민간 정비사업 용적률 1.2배 완화’와 관련해 검토 방향 등이 정해진 바 없다고 공식적으로 설명했다.

따라서 지금 단계에서 “재개발·재건축 용적률이 130%로 확정됐다” 또는 “앞으로 모든 정비사업에서 법적상한의 130%까지 지을 수 있다”고 이해하는 것은 정확하지 않다.

현재는 입법과 정책 논의가 진행 중인 단계로 보는 것이 맞다.

용적률이 올라가면 무조건 좋은 걸까?

용적률 완화는 정비사업의 사업성을 개선할 수 있는 중요한 수단이 될 수 있다.

하지만 용적률 숫자 하나만으로 사업성을 판단해서는 안 된다.

주택을 더 많이 건설하면 일반분양 물량이 증가할 가능성이 있지만, 동시에 세대수가 늘어나면서 교통·학교·공원·도로·주차장 등 기반시설에 대한 검토도 함께 필요해질 수 있다.

또 최종적으로 제도가 어떻게 설계되는지에 따라 추가 용적률에 어떤 조건이 붙는지도 살펴봐야 한다.

결국 중요한 것은 ‘용적률을 얼마나 높여주느냐’와 함께 ‘어떤 조건으로 높여주느냐’이다.

인천의 재개발·재건축도 따로 살펴봐야 한다

인천에서 정비사업을 추진하고 있는 주민에게도 중요한 제도 변화가 될 수 있다.

하지만 아직은 특정 정비구역에 법적상한용적률의 120% 또는 130%가 적용된다고 단정할 단계는 아니다.

향후 법률이 개정된다면 적용대상과 적용요건, 하위법령과 인천시 제도의 관계 등을 함께 살펴봐야 한다.

또 각 정비구역의 용도지역과 현재 용적률, 정비계획, 기반시설 여건도 서로 다르다.

따라서 제도가 실제 도입되더라도 개별 정비구역에서 어느 정도의 용적률을 적용할 수 있는지는 별도의 검토가 필요하다.

지금은 ‘130% 확정’보다 입법과정을 지켜볼 때다

이번 논의가 중요한 것은 분명하다.

공사비 상승과 사업성 악화로 어려움을 겪고 있는 정비사업에서 용적률 완화는 사업구조에 상당한 영향을 줄 수 있는 제도이기 때문이다.

하지만 현재 가장 정확하게 설명한다면, “재개발·재건축의 법적상한용적률을 추가로 완화하는 방안이 국회와 정책 차원에서 논의되고 있다” 정도로 보는 것이 적절하다.

앞으로는 120%와 130%를 둘러싼 논의가 최종적으로 어떤 제도로 정리되는지, 적용대상은 어떻게 정해지는지, 추가 용적률에 어떤 조건이 붙는지를 살펴봐야 한다.

정비사업 제도는 숫자 하나가 바뀌는 것처럼 보여도 실제 사업에 미치는 영향은 구역마다 다르다.

용적률 130%라는 숫자만 보기보다 최종 법률의 적용대상과 조건을 함께 확인해야 하는 이유이다.

※ 이 글은 2026년 10월 1일 현재 확인되는 법률과 국회 입법 논의, 국토교통부 설명자료를 기준으로 작성했다.

참고

• 「도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안」(2026년 5월 14일 발의)

• 국토교통부, 민간 정비사업 용적률 1.2배 완화 관련 설명자료(2026년 8월 26일)

• 「도시 및 주거환경정비법」 및 관련 규정