노후계획도시 공공기여 비율, 퍼센트보다 중요한 것은 무엇인가

최근 인천시의회가 「인천광역시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례」를 개정해, 연수·선학지구에만 적용되던 공공기여율 15%를 10%로 낮추는 수정안을 의결했다.

이 이야기를 들으면 많은 사람들이 이렇게 생각한다.

“10%가 맞는가, 15%가 맞는가?”

하지만 이 논쟁은 조금 다른 방향에서 봐야 한다. 단순히 퍼센트 숫자의 문제가 아니라, 공공기여를 어떻게 정하는지에 대한 구조의 문제이기 때문이다.

■ 공공기여는 단순한 부담이 아니다

공공기여는 단순히 돈을 더 내는 개념이 아니다. 용적률을 높여 개발이 가능해지면 그만큼 이익이 생기는데, 그 일부를 공공에 돌려주는 장치다.

쉽게 말해 더 많이 지을 수 있게 해주는 대신, 일부를 사회에 환원하는 구조다. 그래서 기준은 분명하다. 이익이 생긴 만큼 일정 부분을 돌려주는 것이다.

■ 공공기여는 하나의 비율로 계산되지 않는다

여기서 중요한 점이 있다. 공공기여는 전체에 하나의 비율을 단순히 곱하는 방식이 아니라는 것이다.

실제로는 기준용적률까지는 10%, 그 이상 초과분은 41%처럼 구간을 나누어 적용된다. 즉 전체를 한 번에 계산하는 것이 아니라, 단계적으로 나누어 계산되는 구조다.

그래서 공공기여는 몇 퍼센트냐보다 어디를 기준으로 어떻게 나누느냐에 따라 달라진다.

 

■ 특정 지역만 다르게 적용하는 방식은 구조와 맞지 않는다

법에서는 공공기여 비율을 조례로 정할 수 있도록 하고 있다. 하지만 그 취지는 구조에 맞게 비율을 정하라는 것이지, 특정 지역만 따로 다르게 하라는 것은 아니다.

그런데 특정 지구만 15%로 다르게 적용했던 방식은 기준을 정한 것이 아니라 특정 대상을 따로 정한 것에 가까운 구조다.

물론 인천시의 판단 자체는 이해할 수 있다. 연수·선학지구는 인구 증가가 많고, 도로나 학교 같은 기반시설 부담이 크기 때문이다. 하지만 문제는 방향이 아니라 방법이다.

■ 공공기여는 몇 퍼센트의 문제가 아니다

이번 논쟁은 단순히 5% 차이의 문제가 아니다. 공공기여를 결과적으로 조정할 것인가, 아니면 구조적으로 정할 것인가의 문제다.

비율을 바꾸는 것은 결과를 조정하는 방식이다. 하지만 공공기여는 그렇게 단순하게 작동하는 제도가 아니다. 기준이 어디에 설정되느냐에 따라 전체 부담 구조가 달라진다.

그래서 특정 지역의 부담이 더 크다면 비율을 바꾸는 것이 아니라 기준을 설정하는 단계에서 반영하는 것이 더 맞는 방식이다.

공공기여 비율은 동일하게 유지하되, 지역별 차이는 공공기여의 내용이나 범위로 조정하는 것이 더 합리적이다.

결국 중요한 것은 숫자가 아니다. 공공기여는 몇 퍼센트냐의 문제가 아니라, 어떤 기준과 구조 속에서 결정되느냐의 문제다.

■ 공공기여의 핵심은 숫자가 아니라 기준이다

공공기여의 취지에 맞는 제도는 비율을 조정하는 데서 완성되는 것이 아니다. 기준이 만들어지는 단계에서 결정되는 구조를 가질 때 비로소 완성된다.

공공기여는 퍼센트가 아니라 구조와 기준의 문제다