용도지역이 여러 개 걸친 대지, 어떤 기준을 따라야 할까?
용도지역이 여러 개 걸친 대지는 국토계획법 시행령 제84조와 건축법 제54조를 구분하여 적용해야 한다. 건폐율·용적률은 가장 작은 면적 기준에 따라 가중평균 또는 용도지역별 개별 적용이 결정된다. 그 외 건축 기준은 가장 넓은 면적 또는 건축법 과반 기준을 이해해야 정확한 사업성 판단이 가능하다.
국토계획법 제84조 vs 건축법 제54조 적용 구조 정리
용도지역이 여러 개 걸친 대지, 어떤 기준을 따라야 할까?
정비사업이나 일반 개발사업을 진행하다 보면 하나의 대지가 두 개 이상의 용도지역·용도지구에 걸쳐 있는 경우를 자주 만나게 된다. 이때 가장 많이 나오는 질문은 다음이다.
👉 건폐율과 용적률은 어떻게 계산해야 하는가?
👉 건축 기준은 어느 용도지역을 따라야 하는가?
법령을 그대로 읽으면 이해하기 쉽지 않기 때문에, 실무 관점에서 적용 구조를 정리해 본다.
1. 먼저 적용되는 기준 — 국토계획법 시행령 제84조
용도지역이 여러 개 걸쳐 있는 경우, 가장 먼저 검토해야 하는 규정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조다.
이 규정은 크게 두 가지를 나누어 판단한다.
(1) 밀도계획 — 건폐율과 용적률
핵심 기준은 “가장 작은 부분의 면적”이다.
✔ 가장 작은 부분이 330㎡ 이하인 경우
각 용도지역별 건폐율과 용적률을 면적 비율로 계산하여 가중평균 값을 적용한다.
즉, 하나의 값으로 통합된다.
✔ 가장 작은 부분이 330㎡를 초과하는 경우
가중평균을 적용하지 않는다.
이 경우에는:
- 각 용도지역별 건폐율
- 각 용도지역별 용적률
을 각각 따로 적용한다.
건축물을 물리적으로 나누는 것이 아니라, 위치별로 적용 기준이 달라지는 구조다.
(2) 그 외 건축 제한 기준
건폐율·용적률을 제외한 나머지 기준은 다음 원칙을 따른다.
👉 대지 중 가장 넓은 면적이 속한 용도지역 기준 적용.
예를 들면:
- 높이 제한
- 건축선
- 일조 기준
- 기타 건축 제한 사항
등이다.
2. 건축법 제54조는 언제 적용될까?
많은 사람들이 혼동하는 부분이 바로 여기다.
건축법 제54조 역시 대지가 여러 지역·지구에 걸치는 경우를 다루고 있지만, 이 규정은 모든 상황에 우선 적용되는 것은 아니다.
건축법 제54조는:
👉 건축법 자체 기준을 적용할 때 사용하는 규정이다.
내용은 간단하다.
- 대지의 과반이 속하는 지역·지구 기준 적용.
즉,
국토계획법 제84조와 경쟁 관계가 아니라, 적용 영역이 다르다.
3. 실무 적용 구조 (핵심 정리)
정리하면 다음과 같다.
■ 국토계획법 시행령 제84조
건폐율·용적률
- 가장 작은 부분 ≤ 330㎡ → 가중평균 적용
- 가장 작은 부분 > 330㎡ → 용도지역별 개별 적용
기타 건축 제한
- 가장 넓은 면적이 속한 용도지역 기준 적용
■ 건축법 제54조
- 건축법 규정 적용 시
- 대지의 과반이 속한 지역·지구 기준 적용
4. 실무에서 자주 발생하는 오해
많은 경우 다음과 같은 오해가 발생한다.
- 용도지역이 여러 개면 무조건 과반 기준 적용한다.
- 건축법 제54조가 항상 우선한다.
- 건폐율과 용적률도 과반 기준으로 결정된다.
하지만 실제로는:
👉 밀도계획은 국토계획법 기준이 먼저 적용된다.
이 차이를 이해하지 못하면 사업성 계산 자체가 달라질 수 있다.
5. 왜 이 규정이 중요한가
정비사업에서는 용도지역 경계선이 사업성에 직접적인 영향을 준다.
- 용적률 산정
- 건축 배치 전략
- 설계 매스 구성
까지 모두 달라질 수 있기 때문이다.
따라서 초기 단계에서:
- 경계 위치
- 면적 비율
- 적용 기준
을 정확히 검토하는 것이 중요하다.
- 용도지역이 걸쳐 있는 대지는 단순히 “어느 지역 기준을 따를 것인가”의 문제가 아니라, 어떤 법령 체계가 먼저 적용되는지를 이해하는 것이 핵심이다.
- 결국 중요한 것은 절차를 단순화하는 것이 아니라, 적용 구조를 정확히 이해하는 것이다.
